이번 글에서는 리츠란 무엇이고, 리츠 투자를 통해 무엇을 얻을 수 있는지 알아 보겠습니다. 일반인들이 오피스나 소매용 부동산, 더 나아가 성장형 부동산에 투자할 수 있는 방법은 거의 전무한 실정입니다. 주거용 부동산에 ‘몰빵’하는 형태의 투자는 우리의 보유 자산 포트폴리오의 최소 50% 이상, 최대 100%를 오직 실물 부동산 투자에만 의지하게 되는데, 거래 단위가 매우 크기 때문에 우리는 자본과 부채의 상당 부분을 부동산에 묶는 형태가 됩니다. 1. 리츠 투자는 무엇인가요? 리츠 투자는 직접 부동산을 사는 대신 부동산에 투자하는 회사의 지분이나 주식을 사는 것으로 일종의 간접적인 부동산 투자입니다. 우리가 아파트를 구매하는 것처럼 직접적인 구매 계약을 통해 거래하는 것은 직접투자 형태의 부동산 투자입니..
4차 산업혁명의 핵심 기술들이 만들어내는 첨단 제품은 이제 시작 단계입니다. 시장 확장의 규모가 엄청나기 때문에 이를 예단하기 어렵습니다. 중요한 것은 그 인프라가 되는 환경이 먼저 설치되어야 합니다. 따라서 4차 산업 리츠가 유망한 투자 종목이 될 수 있습니다. 매년 시가배당수익률이 3.5%를 넘게 배당을 해주고, 연간 10% 전후의 안정적인 성장을 하는 5G 인프라 통신타워와 통신장비용 스몰셀을 임대해주는 ‘크라운캐슬인터내셔널’은 안정적이면서도 고성장을 하는 리츠 회사입니다. 5G 도입으로 미국 내 스몰셀 설치 개수는 2026년까지 무려 6년간 매년 20%가 넘는 고성장이 기대됩니다. 1. 4차 산업 리츠 포트폴리오 4차 산업 부동산은 5G 통신, 클라우드, 사물인터넷과 연결된 통신 인프라와 데이터 ..
포트폴리오의 변동성을 낮추고 싶을 때 변동성이 제로인 ‘현금’을 보유한다. 현금은 수익이 발생하지 않고 인플레이션에 따른 가치하락이 있을 수 있어 예금이나 채권으로 대체하여 보유한다. 2000년부터 2018년 10월 말까지 시뮬레이션 결과, 주식에 47.2% 투자했을 때가 최고로 높은 수익률을 거두었다. 국내 주식시장의 높은 변동성으로 고려할 때 주식 비중 50~60%로도 시장의 흐름을 충분히 따라갈 수 있다. 1. 소외주 투자전략 시장의 주목을 받지 못하는 저평가 소외주를 발굴해서 투자하는 방식입니다. 시장의 무관심으로 과매도되어 저평가 상태에 있는 주식을 사는 것입니다. 소외주 투자 전략의 대표적인 방법은 PER이 낮은 주식에 투자하는 것입니다. ‘PER’이 낮다는 것은 회사가 높은 수준의 이익을 거..
1. 높은 영업 이익률 키엔스는 2020년 4월, 매출 5,518억 엔, 영업 이익 2,776억 엔이라는 성과를 발표 했습니다. 일본 상장기업 중 영업 이익률이 50%를 넘어 최고 수익률을 기록 했습니다. 고수익을 바탕으로 키엔스의 시가총액은 소프트뱅크, 소니를 앞서고 있습니다. 키엔스는 1974년에 리드전기라는 이름으로 설립한 회사에서 출발합니다. 공장 자동화에 필요한 센서, 화상 처리 시스템, 계측 기기 등을 생산하고 있습니다. 대리점을 두지 않고 전 세계 25만에 달하는 기업에게 직접 판매하는 직판 체제를 운영하고 있습니다. 46개국 210개 거점의 글로벌 영업 체계를 구축하고 있고 매출의 53%는 해외에서 발생하고 있습니다. 2. 직판 체제 키엔스는 설립 초기부터 고객의 어려움을 파악하고 해결책을..
1921년 설립된 일본의 기업 '시마노'는 완성 자전거를 생산하지 않고 자전거 부품을 만드는 기업입니다. 시마노는 변속-브레이크 일체형 레버를 세계 최초로 만들어낸 기업으로 유명합니다. 2019년 시마노의 매출액은 3,632억 엔, 영업 이익은 680억 엔으로 영업 이익률이 19%에 달합니다. 매출액의 80%는 자전거 부품에서 발생하고 있습니다. 1. 시마노의 시작 시마노는 철강 산업이 발달한 오사카부 사카이시에서 출발 했습니다. 28세의 선반공 시마노 쇼사부로는 1921년 시마노철공소를 설립해 공작기계 한 대로 프리 휠 생산을 시작 했습니다. 처음에는 하청을 받아 프리 휠을 생산 했지만 수입 베어링을 사용해 품질을 인정 받아 1939년에는 시장 점유율이 60%에 육박 했습니다. 2. 냉간단조 기술 19..
1954년에 설립된 마부치모터는 자동차의 파워 윈도, 사이드 미러, 도어 록 등 편리성을 추구하는 분야에서 압도적인 가격 경쟁력을 바탕으로 시장을 장악하고 있습니다. 1. 마부치모터 자동차에는 적게는 50개, 고급차는 100여 개의 소형 모터가 들어 있습니다. 유리를 올리거나 사이드 미러를 조정할 때, 시트를 이동시킬 때 등 항상 모터의 도움을 받습니다. 이러한 소형 모터의 절반 이상은 마부치모터가 생산합니다. 마부치 겐이치는 1954년 도쿄 가쓰시카구에 도쿄과학공업을 설립했습니다. 그리고 1971년에 현재의 마부치모터로 사명을 변경했습니다. 2. 초창기의 마부치모터 설립 초기부터 마부치모터는 금속제 완구를 중심으로 순조롭게 시장을 넓혀 나갔습니다. 하지만 1957년 위기가 찾아왔습니다. 금속 완구 도료..
이번 글에서는 1973년에 설립되어 M&A 63승 무패의 신화를 달리고 있는 '니혼덴산' 기업을 탐구해 보겠습니다. 니혼덴산은 나가모리 시게노부 회장이 1973년에 본인을 포함한 단 3명으로 창업, 정밀 소형 모터를 생산하기 시작했습니다. 46년이 지난 2019년 니혼덴산의 매출액은 1조 5,348억 엔, 영업 이익은 1,103억 엔에 달하는 세계 최대 모터 생산 기업입니다. 1. 니혼덴산은? 1980년대 중반 하드 디스크 드라이브 시장을 선점하면서 오늘의 기초를 마련했습니다. 니혼덴산은 하드 디스크 드라이브 시장에 가능성이 있다고 판단하고 처음부터 하드 디스크 드라이브용 모터 시장에 집중했습니다. 개인용 PC 시장의 팽창을 예측한 나가모리 회장은 대형 설비 투자를 통해 하드 디스크 드라이브용 모터 시장..
이번 글에서는 상가와 오피스텔 투자 시 고려해야 할 점들을 간단하게 살펴 보겠습니다. 상가나 오피스텔 신규 분양물 구입 계약시의 포인트는 확인, 재확인, 재재확인입니다. 매각 상대방이 내미는 서류와 광고를 믿지 말고 무엇이든지 직접 확인해야 합니다. 수익률이나 원금을 보장하는 조건을 내세우는 경우에는 판매자에게 양해를 구하고, 이를 계약서상에 메모 형태라도 좋으니 해당 특약사항을 별도로 기재하고 날인을 받는 등 서류상의 증거능력을 확실히 확보해야 한다. 1. 신규 투자 상가 시 고려할 점 일반적으로 아파트 단지 내의 신규 상가에 투자할 때는 가구당 상가 면적이 0.4평 내외인 곳이 적당하다. 즉, 1000가구 수의 대단지 아파트라면 400평 이상의 상가가 분양되는 것이 적절하다. 아파트 단지 내 세대수를..
지난 글에서 '채권의 적극적 투자전략'을 살펴보았습니다. 이번 글에서는 '소극적 투자전략'을 공부해 보겠습니다. 1. 채권의 소극적 투자전략 (1) 만기보유 전략 채권을 매입해서 만기까지 보유하는 전략입니다. (2) 채권인덱싱 전략 채권시장 전체의 수익률을 달성하려는 전략입니다. 거래비용이 저렴하고 실적평가의 객관성이 있지만, 추적오차 및 운용자의 능력발휘기회가 적습니다. 채권투자성과가 일정한 채권지수를 따르도록 구성합니다. (3) 현금흐름일치 전략 채권에서 발생하는 현금흐름 수입이 채권투자를 위해 조달된 부채의 상환흐름과 일치하거나 상회하도록 채권포트폴리오를 구성하는 전략입니다. (4) 사다리형 및 바벨형 전략 - 사다리형 전략 각 잔존기간별로 채권보유량을 동일하게 유지하여 이자율 변동 시의 위험을 평..
이번 글에서는 채권 투자 전략 중 '적극적 투자전략'에 대하여 알아 보겠습니다. 1. 적극적 투자전략 (1) 수익률 예측전략 - 수익률하락 예상 시 채권가격은 상승하므로 듀레이션이 긴 채권에 투자한다. 장기채, 표면이자율이 낮은 채권(할인채)일수록 유리하다. - 수익률상승 예상 시 채권가격은 하락하므로 듀레이션이 짧은 채권에 투자한다. 단기채, 표면이자율이 높은 채권일수록 유리하다. (2) 채권교체매매 전략 만기수익률 간의 스프레드가 일시적으로 확대되거나 축소될 경우 이 시점을 이용하여 교체한다. - 경기불황 예상 시 국채매입 + 회사채 매도 즉, 낮은 수익률 채권 매입 + 높은 수익률 채권 매도 - 경기호황 예상 시 국채매도 + 회사채 매입 즉, 낮은 수익률 채권 매도 + 높은 수익률 채권 매수 (3)..
공모주 투자 방법 1. 공모주 투자 전 준비 사항 전체 투자금의 30% 정도만 주식 투자를 한다. 나머지 70%는 사이다 뱅크나 증권사 CMA 통장에 예치해 놓는다. 이렇게 예치해 놓은 자금을 수시로 공모주 투자에 활용한다. 공모주로만 잘 돌려도 연 5~10%의 수익을 올릴 수 있다. 2. 공모주 투자란? 공모주 공모는 상장을 앞두고 신주를 발행해 투자자들을 모집하는 것을 말한다. 신주일 때는 회사로 신규 자금이 들어오고, 구주일 때는 기존 투자자(최대 주주나 벤처캐피탈 등)가 자금을 회수하는 통로가 된다. 3. 공모주 투자 시 점검해야 할 사항들 (1) 구주 주식 비중, 기관 경쟁률 등 공모가가 저렴하게 나왔다고 해도 기존 투자자들의 인수 가격이 너무 낮으면 물량 부담으로 이어질 수 있다. 2019년 ..
이번 글에서는 우선주에 대해 알아 보도록 하겠습니다. 우선주는 의결권이 없는 대신 많은 배당을 받을 수 있습니다. 보통주보다 무조건 많이 배당하게끔 되어 있습니다. 특이한 우선주도 시장에 나와 있습니다.. 2019년 8월 9일에 상장한 CJ의 CJ4우(전환)이 그런 경우입니다. 이 우선주는 액면가 기준으로 2%를 우선 배당하는 조건이 붙어 있습니다. 여기까지는 다른 우선주와 똑같은데 이 우선주는 10년 뒤에 보통주로 전환할 수 있는 조건이 붙어 있습니다. 지금 사두면 배당을 더 많이 받을 수 있고 10년 뒤에는 보통주로 전환해 주요 의사 결정에 참여할 수 있는 것입니다. 1. 우선주의 특징 기본적으로 우선주는 보통주보다 저렴합니다. 거래량이 적고 의결권도 없다 보니 보통주보다 싸게 거래되는 것입니다. 특..
