리츠 투자 정리 - 개념, 투자 수익률 (Feat. 미국 리츠로 4차 산업 건물주가 되라)

이번 글에서는 리츠란 무엇이고, 리츠 투자를 통해 무엇을 얻을 수 있는지 알아 보겠습니다.

 

일반인들이 오피스나 소매용 부동산, 더 나아가 성장형 부동산에 투자할 수 있는 방법은 거의 전무한 실정입니다.

 

주거용 부동산에 ‘몰빵’하는 형태의 투자는 우리의 보유 자산 포트폴리오의 최소 50% 이상, 최대 100%를 오직 실물 부동산 투자에만 의지하게 되는데, 거래 단위가 매우 크기 때문에 우리는 자본과 부채의 상당 부분을 부동산에 묶는 형태가 됩니다.

 

 

 

1. 리츠 투자는 무엇인가요?

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리츠 투자는 직접 부동산을 사는 대신 부동산에 투자하는 회사의 지분이나 주식을 사는 것으로 일종의 간접적인 부동산 투자입니다.

 

우리가 아파트를 구매하는 것처럼 직접적인 구매 계약을 통해 거래하는 것은 직접투자 형태의 부동산 투자입니다.

 

반면 리츠 투자는 투자자가 직접 부동산을 매입하는 것이 아니라 이미 다양한 부동산을 매입해 운영하고 있는 회사의 지분을 사는 것입니다.

 

 

 

 

2. 리츠 상품에 투자해야 하는 이유는?

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투자 대상이 되는 부동산을 기존의 아파트 뿐만 아니라 물류 인프라, 통신 인프라, 데이터 센터 등으로 다양화할 수 있으며 미국, 싱가포르, 홍콩, 유럽 등 다양한 국가 부동산에 투자할 수 있습니다.

 

투자의 대상이 다양해질 뿐 아니라 투자 국가 역시 전 세계를 대상으로 하는 것입니다.

 

 

리츠 투자는 간접투자이기 때문에 우리가 직접 투자한 건물을 관리할 필요가 없습니다.

 

그러나 부동산 직접투자의 경우 건물로부터 유지보수비, 관리비, 보유세 관련 비용이 매년 발생하는데 비용은 둘째치더라도 임차인들에 대한 관리가 필요하기 때문에 시간적으로도 많은 노력이 필요합니다.

 

 

반면 리츠 투자는 다양한 부동산 포트폴리오를 보유한 일종의 부동산 펀드에 투자하는 개념입니다.

 

따라서 이러한 노력이 필요하지 않습니다.

 

리츠는 일반적으로 전문적인 자산관리 인력을 하나의 부서로 운영하고 있거나 전문 자산관리 업체에 위탁하고 있습니다.

 

우리는 주주의 입장에서 매 분기 보고되는 임대수입이나 비용에 대해 모니터링만 잘하면 됩니다.

 

 

 

 

3. 리츠 투자로 얻을 수 있는 소득은?

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(1) 배당소득

 

주식형 상장 리츠는 세법상 발생하는 과세이익의 90%를 의무적으로 배당금으로 지급해야 합니다.

 

투자자 입장에서는 리츠에서 발생하는 배당소득을 직접 부동산 투자의 임대수입과 유사한 개념으로 받아들일 수 있습니다.

 

 

 

 

(2) 자본소득

 

리츠 투자자는 장기적으로 리츠 주가의 상승을 통해 자본 소득을 얻을 수 있습니다.

 

리츠 주가의 상승은 리츠가 가지고 있는 부동산 포트폴리오의 가치가 상승한다는 것과 같은 의미입니다.

 

이는 해당 부동산 포트폴리오가 우량해 꾸준한 수요 증가가 기대된다거나 부동산이 성장하는 산업에 기반했거나 하는 상황에서 나타납니다.

 

 

예를 들어 미국의 데이터센터 리츠인 에퀴닉스의 주가는 상장 이후 무려 40배가 되었습니다.

 

미국의 바이오 클러스터 전문 리츠인 알렉산드리아리얼에스테이트의 과거 15년 투자수익률은 동일 기간 마이크로소프트의 주가 상승률을 상회합니다.