부동산 규제가 계속되고 있는 상황입니다. 그렇지만 의식주는 우리들에게 필수적이죠! 저도 사회 초년생으로써 부동산 투자에 관심을 많이 가지고 있습니다. 이것저것 유튜브 영상도 보고 공부도 하는 와중에 지식산업센터라는 투자처가 있다는 것을 알게 되었습니다. 이번 글에서는 제가 지식산업센터에 대해 공부하면서 알게된 내용들을 정리해 보려고 합니다. 1. 지식산업센터 지식산업센터에는 개인사업자나 법인사업자가 입주를 합니다. 회사는 개인에 비해 이전이 쉽지 않습니다. 사업장을 이전하면 홈페이지, 사업자 등록증, 임직원 명함 등 바꿔야할 것이 많기 때문에 웬만하면 이전을 하지 않으려고 합니다. 따라서 지식산업센터의 입주자들은 대부분 장기적으로 사용합니다. 사업장 규모를 키우거나 축소할 필요성이 강하게 생기지 않으면 ..
글로벌 주식 시장에서 가장 큰 비중을 차지하고 있는 미국 주식 시장의 인기가 높습니다. 국내 투자자도 미국 주식 시장에 많이 투자하고 있고 저 역시 월급날마다 꾸준하게 미국 주식을 매입하고 있습니다. 왜 굳이 원화를 환전까지 해서 미국 주식에 투자해야 할까요? 1. 주주 이익 환원에 적극적이다. 주식에 투자하면서 투자자가 얻을 수 있는 수익은 매매차익과 배당 수익이 있습니다. 기업의 경영진은 벌어들인 이익으로 시설을 확충하고 연구 개발을 통해 경쟁력을 높입니다. 기업의 가치가 올라가고, 시장에서 거래되는 주식 가격이 올라가면 경영진들은 ‘자사주 매입’과 ‘배당금 인상’을 통해 주주들의 이익을 극대화할 수 있습니다. 미국은 전 세계에서 주주 이익 환원에 가장 적극적인 시장입니다. (1) 자사주 매입 영업 ..
이번 글에서는 미국 주식에 투자할 때 어떤 점을 고려해야 할지 공부해보도록 하겠습니다. 한국 주식은 제조 중심의 기업이 주축을 이루다 보니 기업의 업황이 굉장히 중요해졌습니다. 그래서 좋은 업황을 유지할때는 주가 퍼포먼스가 좋지만, 그 기간이 그리 길지는 않습니다. 또한 한국의 제조기업은 대부분 B2B이기 때문에 미국 및 중국의 수요, 환율, 글로벌 경제 상황 등 외부 환경에 크게 좌지우지됩니다. 반면 미국 증시를 대표하는 다우존스 산업평균지수(Dow Jones Industrial Average)는 거의 100년에 걸쳐 우상향하고 있습니다. 지속적으로 성장하는 우량한 미국 기업에 장기투자하면 대부분의 구간에서 수익을 얻을 수 있습니다. 또한 미국 주식은 장기적으로 가치가 약화되고 있는 한국 화폐에 대한 ..
수익형 부동산을 운영하면서 임대 소득을 얻게 된다면 미리 사업자를 내는 경우가 있습니다. 사업자를 내는 경우에는 주택 수에 포함되지 않고, 사업자를 내지 않고 전입신고해서 주거로 쓰면 주택으로 간주됩니다. 이는 아파트나 빌라를 가지고 있어도 마찬가지입니다. 한편 오피스텔은 사무실로 쓸 수도 있고 주거용으로 쓸 수도 있습니다. 따라서 일반임대사업자와 주택임대사업자를 선택해서 낼 수 있습니다. 상가(근린생활시설)와 생활형숙박시설(레지던스)은 주택으로 간주되지 않기 때문에 일반사업자만 내면 됩니다. 그렇다면 일반임대사업자와 주택임대사업자의 차이를 좀더 구체적으로 알아볼까요? 1. 일반임대사업자 일반임대사업자의 의무유지기간은 10년입니다. 혜택으로는 분양받은 수익형 부동산의 부가가치세(건물분의 10%)를 환급해..
요즘 수익형 부동산에 관심을 가지시는 분들이 많습니다. 저도 매달 현금 흐름을 창출해내는 수익형 부동산 투자를 유심히 보고 있습니다. 이번 글에서는 수익형 부동산 분양에 관한 팁에 대해 적어보고자 합니다. 1. 수익형 부동산을 분양받을 때 계약 순서는? 보통 오피스텔을 계약할 때는 계약금이 10% 정도 들어갑니다. 계약금을 내고 계약서를 작성하면 계약은 끝나게 됩니다. 그리고 중도금 대출을 받고 임대사업자를 내는 단계까지 하면 계약이 마무리됩니다. 중도금은 대출은행으로 바로 연결하는 경우도 있고, 1차 중도금을 본인이 납부하는 경우도 있습니다. 잔금 전에 중도금 1회분(통산 10%) 정도를 한번 내고, 은행에서 대출로 납부해주다가 그다음 잔금으로 연결합니다. 중도금은 자납을 포함해서 50~60%로 잔금은..
돈이 없을수록 수익형 부동산에 투자해야 하는 이유는? 1. 수익형 부동산은 무엇이 있나요? 매달 월세수익을 목적으로 하는 것이 바로 수익형 부동산입니다. 가장 대표적인 형태가 소형 오피스텔과 상가이고, 도시형 생활주택이나 아파트형 공장인 지식산업센터, 분양형 호텔, 그리고 레지던스라고도 불리는 생활형 숙박시설이 있습니다. 2. 왜 수익형 부동산에 투자해야 하나요? (1) 상대적으로 소액이 들어간다. 수익형이 아닌 다른 분야의 부동산 투자에는 목돈이 들어갑니다. 토지는 기본적으로 수백, 수만 평의 임야, 농지 등 크기가 있기에 금액이 적지 않고 또 개발 가능성을 따져야 하는 등 매우 어려운 투자입니다. 서울 수도권의 아파트는 아무리 작아도 실투자금이 2~3억 원부터 10억 원대까지는 내 돈이 있어야 할 수..
이번 글에서는 여러 산업 중 건설 업종에 대해 분석해 보도록 하겠습니다. 요즘 한국의 자산 시장 중 가장 핫한 곳이 부동산 이다보니 자연스럽게 부동산을 공급하는 ‘건설업’에 관심이 가는 것 같습니다. 그렇다면 건설업은 어떤 특징을 가지고 있는 걸까요? 1. 건설업 건설회사는 자체 브랜드를 가지고 주택 분양에 대한 위험을 부담하지만 분양에 성공한다면 높은 마진을 가져가는 자체사업, 리스크가 적은 재개발, 재건축 사업, 공사 매출만 발생하는 도급사업, 사회간접자본 투자와 연계된 토목사업, 해외 플랜트 사업으로 포트폴리오가 구성되어 있습니다. 건설업은 리스크 관리가 안 될 경우 수년간의 이익이 날아가기도 하고 심한 경우 사업을 접어야 하는 경우까지 발생합니다. 주택사업은 미분양 문제가 발생할 수도 있고 해외 ..
이번 글에서는 우리의 일상과 비교적 친숙한 ‘음식료 산업’에 대해 고찰해 보도록 하겠습니다. 1. 음식료 산업 음식료 산업은 다수의 사업자가 경쟁하고 있는 것처럼 보이지만 제품 카테고리별로 살펴보면 자신의 고유의 영역에서 과점사업을 하고 있는 경우가 많습니다. 소주, 맥주, 라면, 담배, 과자, 장류, 아이스크림, 커피 등의 사업 영역에서 주요 경쟁자는 대부분 3~4개 업체로 구성되어 있습니다. 2. 음식료 시장의 리스크는 무엇이 있나요? (1) 수입품과의 경쟁 고객들의 입맛이 까다로워지고 다변화되면서 수입품이 크게 늘어났습니다. 게다가 수입품은 합리적인 가격으로 고객의 입맛을 사로잡고 있습니다. (2) 유통사의 PB(Private Brand goods)상품 PB 상품이 강화되면서 고객의 선택 폭이 넓어..
이번 글에서는 많은 주식 투자자들이 투자하는 업종인 ‘제약’, ‘바이오’산업을 분석해 보도록 하겠습니다. 바이오 업종은 신약개발 이슈가 있을 때마다 어마어마하게 가격이 오르는 특징이 있습니다. 신약개발을 하기 위한 과정에 대해 먼저 알아보도록 하겠습니다. 신약개발을 위한 임상시험 과정은? 크게 4단계로 나누어 집니다. 전임상을 통해 새로 개발한 신약 후보물질을 사람에게 사용하기 전에 동물에게 투입해서 효과나 부작용 등을 알아봅니다. 그 후 임상 1상이 진행되는데 최초로 건강한 성인을 대상으로 약물의 흡수, 대사과정을 살펴보면서 안정성을 평가하는 단계입니다. 임상 2상은 적정한 약물 용량과 용법을 평가하는 단계이고, 임상 3상은 많은 수의 환자를 대상으로 약물의 유효성과 안정성을 최종적으로 검증하게 됩니다..
산업&업종 분석 – 은행업(Feat. 투자의 가치) 1. 은행업 은행의 기본 업무는 고객으로부터 예금을 받아 대출을 해주는 사업입니다. 예금을 받아 대출을 해주는 과정에서 은행은 마진을 남기게 되고, 받지 못하게 된 돈을 손실 처리하면 은행의 최종적인 이익이 남게 됩니다. 이외에 상품판매 등을 통해 수수료, 지주회사를 통해 증권, 보험, 카드 등의 업무를 하면서 수익을 올리고 있습니다. (1) 순이자마진 은행이 고객에게 대출을 해주고 얼마만큼의 이익을 남기고 있는지를 살펴보는 수익성 지표입니다. 금리가 하락할수록 은행의 순이자마진은 낮아지게 되는데 이는 예금을 하려는 수요가 줄어들기 때문입니다. 반면에 금리가 상승하는 경우에는 은행의 순이자마진이 개선될 여지가 존재합니다. (2) 대손비용률 대출자산에서 ..
이번 글에서는 석유화학산업을 분석해 보겠습니다.(Feat. 투자의 가치) 1. 석유화학산업은? 경기 침체에 따른 일시적 수요 감소를 제외한다면 경제 성장률에 비례해서 수요가 증가하는 산업입니다. 2009~2011년에는 중국의 석유화학 자급률이 낮은 가운데 높은 수준의 경제성장이 유지되면서 호황을 보였지만 현재는 중국의 자급률이 크게 높아진 상황이어서 과거와 같은 호황을 기대하기는 어렵습니다. 석유화학의 수요는 GDP 증가율 정도는 꾸준히 존재합니다. 하지만 호황기에 투자가 증가하면서 설비 증설이 마무리되면 공급 초과를 초래하게 되고 구조 조정 과정을 거치면서 업황이 회복되는 흐름이 반복해서 나타납니다. 석유화학 기업은 제품가격과 원재료 가격의 차이가 곧바로 실적으로 연결됩니다. 2. 석유화학산업 투자시 ..
알렉산드리아리얼에스테이트(ARE) 알렉산드리아리얼에스테이트는 1994년 창업한 부동산 개발회사로 1998년 뉴욕거래소에 상장했습니다. 1. 알렉산드리아리얼에스테이트는 어떤 회사인가요? 1994년에 설립된 미국 시가총액 2위 오피스 리츠로, 미국 동북부.서부 바이오 클러스터를 중심으로 총 270개의 바이오 오피스를 보유 및 임대중입니다. 임차인의 구성은 바이오테크 관련 업체가 약 30%를 차지하고 있고, 브리스톨마이어스스큅, 머크, 암젠과 같은 글로벌 제약사가 20~25%를 차지하고 있습니다. 이외에도 생명과학 업체와 정부.비영리단체가 각각 20%, 10%씩을 차지하고 있습니다. 지역별로는 보스턴, 샌프란시스코, 뉴욕과 같은 미국 대형 바이오 클러스터 비중이 98%에 달합니다. 2. 알렉산드리아리얼에스테이..
