상가 및 오피스텔 투자시 고려할 점

이번 글에서는 상가와 오피스텔 투자 시 고려해야 할 점들을 간단하게 살펴 보겠습니다.

 

상가나 오피스텔 신규 분양물 구입 계약시의 포인트는 확인, 재확인, 재재확인입니다.

 

매각 상대방이 내미는 서류와 광고를 믿지 말고 무엇이든지 직접 확인해야 합니다.

 

 

수익률이나 원금을 보장하는 조건을 내세우는 경우에는 판매자에게 양해를 구하고, 이를 계약서상에 메모 형태라도 좋으니 해당 특약사항을 별도로 기재하고 날인을 받는 등 서류상의 증거능력을 확실히 확보해야 한다.

 

 

 

1. 신규 투자 상가 시 고려할 점

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일반적으로 아파트 단지 내의 신규 상가에 투자할 때는 가구당 상가 면적이 0.4평 내외인 곳이 적당하다.

 

즉, 1000가구 수의 대단지 아파트라면 400평 이상의 상가가 분양되는 것이 적절하다.

 

 

아파트 단지 내 세대수를 기준으로 상가의 적정 매출액과 임대료를 추산하는 분석 방법도 있다.

 

예를 들어, 송파 헬리오시티는 총 9,510가구로 구성되어 있다.

3~4인으로 구성된 1가구에서 월 평균 소비하는 금액은 약 250만 원 정도라고 가정하자.

 

그렇다면 이 단지의 소비 금액은 250억 원이 된다.

다만, 이 금액을 전부 거주지 인근에서 사용하는 것은 아니며, 직장 근처 또는 아파트 단지에서 조금 떨어진 백화점이나 학원 등에서 소비할 수도 있기 때문에 단지 내 상가에서 실제로 소비하는 금액은 250억 원의 20~30% 수준으로 보는 것이 적절하다.

 

그런데 헬리오시티의 상가 단지에는 총 617개의 상가가 있다.

75억 원을 617개로 나누면 평균 1,215만 원이 산출된다.

 

보통 상가의 임대료는 매출액의 10% 수준이 적절한 것으로 알려져 있다.

따라서, 적정 임대료 수준을 아무리 좋게 잡아도 120~200만 원이면 충분할 것이다.

 

임대료가 이것보다 많이 비싸면 상가 수를 몇 배로 너무 과하게 지은 것이다.

 

가구 수에 비해 상가가 비대해지면 공실의 증가로 이어져 수익성도 낮아질 수 있고, 반대로 상가 면적이 너무 빈약하다면 자체적 상권 형성이 미흡할 수 있다.

 

 

대체로 LH 공사에서 공급하는 상가의 경우 공급 세대 수 대비 상가 면적이 많지 않은 편이라서 향후 유리한 경우가 많다.