4차 산업 리츠 투자 - 알렉산드리아리얼에스테이트

알렉산드리아리얼에스테이트(ARE)

알렉산드리아리얼에스테이트는 1994년 창업한 부동산 개발회사로 1998년 뉴욕거래소에 상장했습니다.

1. 알렉산드리아리얼에스테이트는 어떤 회사인가요?

1994년에 설립된 미국 시가총액 2위 오피스 리츠로, 미국 동북부.서부 바이오 클러스터를 중심으로 총 270개의 바이오 오피스를 보유 및 임대중입니다.

 

임차인의 구성은 바이오테크 관련 업체가 약 30%를 차지하고 있고, 브리스톨마이어스스큅, 머크, 암젠과 같은 글로벌 제약사가 20~25%를 차지하고 있습니다.

 

이외에도 생명과학 업체와 정부.비영리단체가 각각 20%, 10%씩을 차지하고 있습니다.

 

 

지역별로는 보스턴, 샌프란시스코, 뉴욕과 같은 미국 대형 바이오 클러스터 비중이 98%에 달합니다.

 

 

2. 알렉산드리아리얼에스테이트의 사업 모델은 무엇인가요?

미국 내 주요 바이오 클러스터를 중심으로 오피스를 임차하는 것입니다.

임차인 구성의 대부분은 바이오테크 업체이거나 글로벌 대형 제약사인 것이 특징입니다.

 

바이오 클러스터는 권역 내에 다양한 연구기관이 존재하기 때문에 제약사나 바이오테크 기업들이 최근 연구 활동과 개발 동향을 공유하는 데 용이하고 바이오 연구원들 간의 관계 형성, 밸류체인 형성, 정부 지원 측면에서 높은 비즈니스 시너지가 나타납니다.

 

클러스터 오피스는 대체로 낮은 공실률과 안정적인 임대료 상승을 보이기 때문에 장기적으로 안정성과 성장성 측면에서 일반 오피스보다 유리한 점이 있습니다.

 

3. 바이오 오피스는?

미국의 바이오 클러스터는 총 7개 지역이 있는데 보스턴, 뉴욕, 메릴랜드, 리서치 트라이앵글 파크, 샌디에이고, 샌프란시스코, 시애틀 등입니다.

 

보스턴에는 MIT를 비롯한 다양한 바이오.생명과학 연구기관이 존재하고, 이와 관련된 정부 기관과 민간기업들이 밀집해 있습니다.

 

 

4. 알렉산드리아리얼에스테이트 투자시 주목할 점

(1) 바이오 클러스터 기업의 특성상 임차인 이탈률이 높지 않습니다.

현재와 같이 4% 이하의 낮은 공실률을 유지할 수 있고, 글로벌 대형 제약사를 비롯한 우량 임차인 비중이 높아 임대 안정성이 높습니다.

 

(2) 안정적인 외형 성장이 가능합니다.

현재 개발 중인 면적만 210만 평방피트에 달하기 때문에 단기 내 임대 가능한 오피스 면적은 8% 이상 증가할 것으로 보입니다.

 

 

알렉산드리아리얼에스테이트는 연 3%대의 배당수익률을 보여온 중대형 바이오 연구시설 및 오피스 리츠입니다.

 

2010년부터 2020년 5월까지 누적 수익률은 222%입니다.