메리츠금융, NH프라임리츠, 코람코에너지플러스리츠 분석

1. 메리츠종금증권, 메리츠화재

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메리츠금융그룹은 한진그룹에서 독립한 회사로 범한진그룹이다.

 

지표상으로 메리츠금융그룹의 두 계열사는 아주 양호하다.

 

버는 것 대비 저평가받고 있다.

 

 

하지만 2019년 말 금융당국이 부동산 PF 억제 정책을 내놓으면서 자기 자본의 100%까지만 보증할 수 있도록 제한했다.

 

이는 메리츠금융그룹에 큰 타격이 될 수 있다.

 

가장 공격적으로 부동산 PF 사업을 늘려왔고 부동산 채무 보증 규모가 자기 자본의 190%가 넘기 때문이다.

 

 

 

2. NH프라임리츠

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NH프라임리츠는 서울스퀘어, 강남N타워, 삼성물산 서초사옥, 삼성SDS타워 등에 투자하고 있다.

 

서울 핵심권역에 위치한 연면적 약 3만 제곱미터 이상의 프라임 오피스로 분류된다.

 

 

건물을 직접 보유하고 있는 형태는 아니고 각 건물을 보유한 펀드나 리츠의 투자자이며 지분율은 모두 10%씩이다. (재간접 리츠)

 

배당 수익률은 공모가(5,000원) 기준으로 연 5% 정도에 불과하다.

 

매각 차익이 발생하지 않는 이상 배당률만으로는 매력적이지 못하다.

 

 

 

- 리스크 요인

 

공실률이다.

 

서울스퀘어에 입주해 있는 대표 기업은 11번가, 위워크 등인데 인지도 높은 기업이지만 일부가 적자 상태라는 점이 우려 요인이다.

 

 

NH프라임리츠에서 서울스퀘어와 강남N타워가 차지하는 비중이 각각 46%, 22%이다.

 

결국 서울스퀘어를 얼마나 잘 관리하느냐가 중요하다.

 

 

그 외에 수수료가 이중으로 든다는 점(재간접 리츠), 오피스 경기가 꺾여 인수한 가격보다 저렴하게 빌딩을 팔 경우 투자자에게 손실로 돌아온다는 점 등이 변수다.

 

 

 

3. 코람코에너지플러스리츠

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코람코자산신탁의 주유소 리츠를 말한다.

 

SK네트웍스의 입지가 좋은 주유소도 이 리츠에 담기는데 차후에 건물 등 부동산 개발이 될 수 있어 또 다른 수익을 기대할 수 있다.

 

여의도, 삼성역 등에 있는 SK네트웍스의 직영 주유소도 이 리츠로 넘어간다.

 

 

- 리스크 요인

 

배당 수익률은 연 4% 수준이라고 한다.

 

NH프라임리츠와 마찬가지로 배당 수익률만 보면 만족할 수 없는 수준이다.

 

 

또한 주유소 부지는 용도 변경을 할 경우 토지환경평가를 받아야 한다.

 

여기서 결과가 좋지 못할 경우 투자자 입장에서는 개발 이익은커녕 복원 비용이 발생할 수도 있다.

 

 

 

4. 삼성물산

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기업 가치가 저평가 되고 있다.

 

삼성물산은 삼성전자 지분 5%를 들고 있다.

( 사실상 삼성전자의 최대 주주라고 볼 수 있다. )

 

배당 수익률은 그리 매력적이지는 않다. (주당 2000원 배당, 배당 수익률 약 2%)

 

 

 

- 리스크 요인

 

지배구조 개편이 언제 이루어지는 것인가에 대한 의구심이 든다.

 

기업을 쪼개기만 해도 바이오 사업의 가치, 저평가된 자산 가치가 부각될 것으로 보인다.

 

주가자산비율(PBR) 0.88배 정도