리츠 배당주 이리츠코크렙 공부

이리츠코크렙은 이랜드그룹의 리츠입니다.

 

리츠는 부동산 펀드를 말하는 것으로, 이랜드가 가지고 있는 부동산을 주식처럼 만들었고 주주들이 그 부동산의 주인이 됐다고 이해하면 됩니다.

 

 

이리츠코크렙은 이랜드가 운영하는 점포 중 NC백화점 야탑점과 뉴코아아울렛 일산점, 평촌점 그리고 2001아울렛 중계점과 분당점을 가지고 있습니다.

 

 

임차 기간은 2019년을 기준으로 16~20년 남아 있습니다.

 

임대료는 2001아울렛 분당점이 연 61억 원으로 가장 적고, NC백화점 야탑점이 109억 원으로 가장 많습니다.

 

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• 이리츠코크렙에 대해 하나 하나 분석해 보겠습니다.

 

1. 임대료를 잘 받을 수 있을까요?

 

이랜드리테일은 불황에 최적화된 저가형 몰입니다.

 

이커머스인 쿠팡, G마켓, 네이버페이 등에 잠식당하는 대형 마트나 백화점과 달리 이랜드리테일이나 다이소 같은 점포는 온라인몰의 영향을 비교적 덜 받습니다.

 

상대적으로 온라인업체가 취급하기 쉽지 않은 저가 상품 위주로 진열되어 있기 때문입니다.

 

 

한편 이랜드리테일은 2018년 기준 매출액이 2조가 넘습니다.

 

매출이 2조 원 넘게 나는 회사가 임대료 수백억 원을 떼어먹을리 없습니다.

 

결과적으로 이리츠코크렙 점포들의 수익성은 2019년 기준으로는 망가지지 않았습니다.

 

 

 

2. 임대 계약이 끝나면 어떻게 될까요?

 

계약이 끝나면 부동산을 팔거나 다른 목적으로 활용해야 하는데 이것이 잘 안 될 때가 많습니다.

 

따라서 중요한 것은 건물의 가치입니다.

 

활용도가 떨어지는 건물에 입주해 있는 임차인이 아무리 임대료를 많이 준다고 해도 그 임차인이 떠나면 끝입니다.

 

 

이런 점에서 볼 때 이리츠코크렙은 합격입니다.

 

NC백화점 야탑점과 뉴코아아울렛 일산점.평촌점, 2001아울렛 중계점.분당점 모두 지하철 역세권에 있습니다.

 

 

 

 

3. 이랜드의 구조조정에 억지로 활용되는 것은 아닐까요?

 

이랜드리테일은 잦은 인수, 합병으로 고초를 치렀습니다.

 

2006년에는 한국까르푸를 인수했다가 2년 만에 되팔았고, 2010년 이후로는 PIC사이판리조트, 코치넬리 인수를 추진했습니다.

 

본체에 비해 잦은 M&A로 내실은 악화됐고, 이 때문에 2015~2016년에는 심각한 유동성 위기에 직면했습니다.

 

혹시나 이랜드가 부실 부동산이나 부실 점포를 이리츠코크렙에 붙이지는 않을까 우려가 될 수 있습니다.

 

실제 이리츠코크렙의 공모 청약 투자설명서에도 추가 자산 확보를 추진할 것이라고 나와 있습니다.

 

부실한 자산을 넘겨 받으면 당연히 주가는 빠질 수 밖에 없습니다.

 

 

하지만 국토부는 이리츠코크렙이 추가 자산을 편입할 경우 매출액 상위 30% 내의 자산만 편입하도록 할 것이고 가격도 적정 가격인지 심사할 것이라고 했습니다.

 

또한 이리츠코크렙의 주요 주주인 KB증권 등이 동의해야만 자산 편입이 가능하다고 설명했습니다.

 

이리츠코크렙의 지분 75%를 가진 이랜드리테일 홀로 결정할 수 없게 구조가 짜여 있는 것입니다.

 

 

출처 : 한 권으로 끝내는 배당주 투자