해외 리츠투자 - 싱가포르 아센다스리츠

아센다스리츠(A17U)

 

1. 아센다스리츠는 어떤 회사인가요?

2002년에 설립된 싱가포르 최초이자 최대 주식형 공모 리츠로 싱가포르 국부펀드 테마섹 산하의 복합 산업형 리츠입니다.

 

아센다스리츠는 현재 싱가포르, 호주, 영국, 미국 등 4개국에서 총 198개의 포트폴리오를 운영하고 있고, 전체 자산 규모는 128억 싱가포르달러(약 11조 원)에 달합니다.

 

복합 산업형 리츠인 만큼 투자하는 부동산의 종류가 매우 다양한 것이 특징입니다.

전체 포트폴리오의 44%는 비즈니스&사이언스파크이며 물류인프라가 25%, 기타 산업용 시설이 31%를 차지합니다.

 

싱가포르 리츠는 부동산에 대한 자산재평가를 매년 하도록 되어 있는데 그래서 포트폴리오의 가치를 공정가치로 확인할 수 있다는 것이 특징입니다.

 

 

2. 아센다스리츠의 수익 모델은 무엇인가요?

기본적으로 싱가포르 내 사이언스파크나 물류.산업용 시설 중심의 임대 사업입니다.

사이언스파크는 연간 임대료 상승률이 물류센터보다 높게 형성될 정도로 우량한 부동산으로 파악됩니다.

 

국가별로는 싱가포르를 필두로 호주, 영국, 미국 등 4개국에서 관련 자산 200개 정도를 임대하고 있고 이 중 싱가포르의 비중이 80%입니다.

(나머지는 호주 15%, 영국 7% 정도)

 

아센다스리츠의 최대주주 아센다스홀딩스는 테마섹의 자회사이기 때문에 아센다스가 운영하거나 인수하는 대부분의 부동산은 싱가포르 국가 차원의 투자라고 봐도 됩니다.

 

3. 사이언스파크

아센다스리츠의 대표적인 부동산으로 창이비즈니스파크, 싱가포르사이언스파크1, 싱가포르사이언스파크2, 인터내셔널비즈니스파크 등이 있습니다.

 

창이비즈니스파크의 경우 대부분의 임차인이 싱가포르 및 글로벌 IT 업체이거나 금융 업체들입니다.

아센다스리츠가 가지고 있는 비즈니스파크에는 싱가포르텔레콤, 허니웰, 지멘스, 슈나이더일렉트릭과 같은 대형 테크 업체들이 입주해 있고 미국의 자일링스, DBS, JP모건, 씨티 같은 기업들도 입주해 있습니다.

 

4. 아센다스리츠 투자시 고려할 점

아센다스리츠의 포트폴리오는 비즈니스&사이언스파크, 물류센터, 산업용으로 다각화되어 있고 평균적으로 공실률 9.1%를 유지하고 있습니다.

 

싱가포르 리츠는 기어링 비율 45%로 부채/자산 비율 상한 규정이 존재하는데 아센다스리츠 역시 35.7%를 유지하면서 안정적인 재무구조를 보이고 있습니다.

 

아센다스리츠는 싱가포르 내 최대 규모의 리츠로 2010년부터 2020년 5월까지 누적 수익률 160.7%를 기록했습니다.

 

특히 최근 홍콩 사태로 홍콩과 비즈니스 및 금융 허브 역할을 두고 싱가포르가 반사이익을 얻을 것이라는 전망이 많습니다.

 

홍콩 여행객들이 싱가포르로 유입되었고, 외국 자산운용사들이 홍콩 대신 싱가포르에서 사무실을 여는 것으로 계획을 수정했다고 합니다.

 

하지만 싱가포르 정부는 홍콩과 관련된 불확실성 증가가 아시아-태평양 국가들에게 장기적으로 부정적인 영향을 미칠 것으로 보고 있습니다.