성장형 리츠 투자 - 디지털리얼티트러스트(Feat. 미국 리츠로 4차 산업 건물주가 되라)

디지털리얼티트러스트(DLR)

 

1. 디지털리얼티트러스트는 어떤 회사인가요?

2004년에 사모펀드 GI파트너스가 인수한 21개의 데이터센터를 기초 자산으로 설립되었습니다.

현재는 글로벌 전역 2000개 이상의 고객사를 대상으로 260개가 넘는 임대형 데이터센터를 운영하고 있습니다.

 

데이터센터는 미국에 가장 많은 147개를 가지고 있고, 최근에는 유럽에도 자산 인수를 통해 70개 이상의 데이터센터를 운영하고 있습니다.

 

디지털리얼티트러스트의 데이터센터는 대형 IT 업체를 주요 고객으로 하는 홀세일 코로케이션 비즈니스가 핵심입니다.

 

2. 홀세일 데이터 사업은?

클라우드 서비스 공급사와 같은 대형 고객의 요구에 따라 맞춤형 데이터센터를 개발 및 운영하는 사업입니다.

 

상위 임차인은 페이스북, IBM, 오라클과 같은 IT.클라우드 업체이며 연간 임대수입의 약 30%가 클라우드 서비스 공급사로부터 발생하고 있습니다.

 

3. 디지털리얼티트러스트의 사업 모델은 무엇인가요?

리테일 코로케이션(소규모 임차)과 홀세일 코로케이션(대규모 임차)의 비중이 각각 50%씩 차지하고 있습니다.

 

리테일 코로케이션은 데이터센터 내에서 서버 캐비넷 단위 임대를 통해 전문적인 서버 관리를 필요로 하는 다양한 업체들에게 서버 공간을 제공해주는 것이고, 홀세일 코로케이션은 대형 임차인들에게 맞춤형 데이터센터를 임대하는 것입니다.

 

디지털리얼티트러스트는 자체 데이터센터를 에퀴닉스처럼 각종 서비스 플랫폼으로 활용하기보다는 인프라 자체에 집중하고 있습니다.

 

글로벌 성장 리츠 중 가장 많은 260개에 달하는 데이터센터를 보유하고 있는데 이를 바탕으로 AT&T, IBM, 에퀴닉스, 사익스테라와 같은 네트워크 서비스 업체들에게 데이터센터를 임대하고 있습니다.

 

에퀴닉스와 차별화 되는 부분이 한가지 있는데 자사 데이터센터의 90% 이상이 자체 소유입니다.

 

4. 디지털리얼티트러스트의 투자 포인트

디지털리얼티트러스트는 글로벌 중립.임대형 데이터센터 사업자 중 가장 많은 260개의 데이터센터를 가지고 있습니다.

 

또한 최근 데이터센터 성장 시장인 유럽과 아시아에서의 투자 확대를 통해 가파르게 늘어나는 데이터 트래픽을 흡수하고 있습니다.

 

2020년 초 유럽 중심 데이터센터 업체 인터시온을 인수하여 스톡홀름, 암스테르담, 파리, 프랑크푸르트, 마드리드 등 유럽 주요 도시에 데이터센터 포트폴리오를 확대 하였습니다.

 

한편 아마존웹서비스, 구글, IBM, 오라클과 파트너 체결을 통해 임차인들에게 다양한 클라우드 환경을 제공합니다.

 

디지털리얼티트러스트는 연 4%대의 배당수익률을 보여주고 있는 대형 데이터센터 리츠로 2010년부터 2020년 5월 말까지 누적수익률 328%를 기록하고 있습니다.