성장형 리츠 투자 - 프롤로지스

프롤로지스(PLD)

프롤로지스는 2020년 1분기 기준 전 세계 19개 국가에 약 4000개에 달하는 산업.물류 시설을 보유한 초대형 부동산 투자회사이자 리츠입니다.

 

이는 미국 2위 물류 리츠인 듀크리얼티(Duke Realty, DRE) 자산 규모의 10배에 달하는 엄청난 규모입니다.

 

 

1.프롤로지스는 무슨 어떤 회사인가?

프롤로지스는 2011년 글로벌 상업용 부동산 투자회사 AMB과 ProLogis의 합병으로 설립된 글로벌 최대 물류 및 상업용 부동산 리츠입니다.

 

2020년 1분기 말 기준 전 세계 19개국에서 약 4000개에 달하는 다양한 형태의 물류센터를 임대하고 있고, 고객사 수만 5000개에 달합니다.

 

미국 리츠 전체를 통틀어서도 가장 안정적인 재무구조를 유지하고 있습니다.

 

연간 임대 매출의 80%는 미국에서 발생하고 있고 나머지는 유럽과 아시아, 남미에서 발생 합니다.

 

세계 최대 온라인 유통 업체 아마존은 프롤로지스의 최대 임차인으로 연간 임대수입의 약 6%를 차지하고 있습니다.

 

2019년 연간 매출액은 전년 대비 19% 증가한 33억 달러(약 4조 1000억 원)를 기록했으며 임대 마진은 74%에 달합니다.

 

 

2. 프롤로지스의 사업 모델은 무엇인가?

프롤로지스의 비즈니스 모델은 제품의 생산부터 소비까지 과정에서 필요한 다양한 물류 인프라에 투자하는 것이 핵심입니다.

 

이러한 물류 인프라의 종류로는 국내에서 생산했거나 해외에서 수입한 제품을 보관하는 게이트웨이 물류시설, 주 단위 광범위 유통망에 필요한 멀티-마켓 물류시설, 도시 단위 유통망에 필요한 시티 물류시설, 최종 소비자에게 몇 시간 안에 배송 가능한 라스트 터치 물류시설 등 다양합니다.

 

이 중 라스트 터치는 오프라인 상점이 없는 이커머스 전문 업체들이 주요 고객인 물류시설로 최근 이커머스 수요 증가와 함께 특히나 높은 임대 수요가 나타나고 있습니다.

 

프롤로지스는 임차인들에게 임차 공간과 더불어 물류관리 서비스, 재고자산 트래킹과 같은 기본적인 물류 서비스를 제공합니다.

 

3. 프롤로지스 투자 포인트

 

(1) 언택트 시대의 이커머스 수요 증가

프롤로지스의 물류센터 포트폴리오는 유사한 비즈니스를 영위하는 동종 업체들과 비교했을 때 규모 면에서만 5배가 넘습니다.

 

특히 코로나19 바이러스의 확산으로 미국과 유럽을 중심으로 다양한 제품에 대한 이커머스 수요가 크게 증가하고 있는데, 이는 최종 소비자와 근접한 거리에 있는 물류시설에 대한 수요가 크게 증가할 수 있음을 의미합니다.

 

 

(2) 꾸준한 인수.개발을 통한 성장

2020년 2월 미국 3위 물류 리츠 리버티프로퍼티가 보유하고 있던 500여개 물류센터를 인수하며 사우스 캘리포니아, 휴스턴, 레하이-밸리 지역 포트폴리오를 확대 하였습니다.

 

이 밖에도 유럽과 아시아를 중심으로 30개 이상의 신규 개발 프로젝트를 진행 중이며, 최근에는 상하이를 비롯한 중국 물류 허브에도 투자를 아끼지 않고 있습니다.

 

 

(3) 재무 안정성

프롤로지스의 S&P 신용등급은 A-로 미국 리츠 최상위 수준의 건전성을 보이고 있습니다.

부채비율 또한 미국 상장리츠 평균 90~100% 대비 낮은 43%에 불과해 장기적으로 레버리지를 활용한 투자가 가능합니다.

 

 

프롤로지스는 연 3~4%대의 배당수익률을 보여온 글로벌 최대 물류 인프라 리츠입니다.

누적 수익률을 연평균으로 환산할 경우 연 16.8%에 달합니다.