성장형 리츠투자 - 아메리칸타워(Feat.미국 리츠로 4차 산업 건물주가 되라)

1.아메리칸타워(American Tower)

아메리칸타워는 1998년 미국 라디오 방송사 아메리칸라디오시스템즈로부터 분리 상장한 글로벌 최대 통신 인프라 전문 리츠입니다.

 

시가총액은 1117억 달러(약 130조 원)로 글로벌 주식형 리츠 중 유일하게 100조 이상의 가치를 인정받고 있습니다.

 

2020년 3월 기준 전 세계 19개의 국가에서 약 18만 개의 통신 셀타워를 임대하고 있고, 이 중에서 약 20%는 미국에서 임대하고 있습니다.

나머지 80%는 인도, 북아프리카, 남미와 같은 신흥국에 주로 분포되어 있습니다.

 

주요 임차인은 AT&T, 버라이즌, T모바일과 같은 미국 대형 통신사와 영국 보다폰, 스페인 텔레포니카, 인도의 지오와 같은 글로벌 통신사입니다.

 

연간 전체 임대 매출에서 미국 통신 3사가 차지하는 비중은 50%에 달합니다.

2019년 연 매출액은 78억 달러(약 9조 3000억 원)이며 단일 리츠로는 글로벌 최대 규모입니다.

 

 

(1) 사업 모델

아메리칸타워의 비즈니스 모델은 중립형 통신 인프라 사업자로부터 리스 계약을 통해 통신사들에게 통신 인프라, 즉 통신 타워를 임대해주는 것입니다.

 

현재 미국 내 설치된 15만 4000여 개의 통신타워 중 4만 개를 보유 및 임대하고 있어 미국 내 점유율 26%로 1위를 차지하고 있습니다.

향후에도 통신사들의 인프라 투자에 따라 개수는 지속적으로 증가할 수 있을 것 같습니다.

 

2000년대 초반 이후 기존에 통신사들이 가지고 있던 통신타워를 인수해가는 형태로 사업을 확장해 왔고, 중립형 임대 사업자는 서로 경쟁 구도에 있는 여러 통신사의 통신장비를 하나의 타워에 동시에 부착할 수 있다는 것을 경제적 이점으로 활용하였습니다.

 

여러 개의 통신사가 타워에 임차할 수 있는 구조이기 때문에 통신타워 하나에 대한 이익 대비 비용이 통신사들이 직접 보유.운영하는 것보다 훨씬 줄어듭니다.

 

통신타워의 연간 임대료 상승률은 미국 기준 3%로 고정되어 있고, 계약 기간 또한 최초 10년 이상에서 이후 특별한 이슈가 없다면 자동 재계약되는 구조입니다.

 

미국과 신흥국에서 새로운 통신타워를 인수 혹은 개발해 외형 성장을 지속하고 있습니다.

 

(2) 통신 타워는 무엇인가?

통신타워는 통신 및 네트워크 인프라의 기본이 되는 부동산으로 크게 타워 부지와 타워 기둥, 타워 가동에 필요한 발전시설, 통신장비 등으로 구성됩니다.

 

타워의 기둥과 부지, 발전시설은 아메리칸타워와 같은 임대사업자의 소유이며 타워쉘터나 안테나와 같은 통신장비는 통신사의 소유입니다.

 

통신타워는 사물인터넷이나 자율주행과 같은 4차 산업 시대에서 없어서는 안 되는 부동산이고, 통신사들의 지속적인 투자가 이루어지는 대표적인 성장형 부동산입니다.

 

 

2. 아메리칸 타워의 투자 포인트

(1) 5G 통신 인프라의 높은 장기 성장성

대형 통신사들은 2020년 하반기부터 5G의 핵심 대역폭인 중대역 밴드 경매와 함께 통신 인프라 투자를 확대할 예정이며, 중립형 통신 인프라에 대한 수요는 장기적으로 증가할 전망입니다.

 

(2) 상장 리츠 중 가장 높은 배당 성장률

아메리칸타워는 미국 리츠 중에서 가장 높은 연 20%의 주당배당금성장률을 기록하고 있습니다.

 

아메리칸타워의 2019년 FFO 배당성향(배당금/FFO)는 48%인데 미국 리츠의 FFO 배당성향이 평균 80%에 달하는 만큼 앞으로도 높은 배당 성장은 당분간 꾸준히 나타날 가능성이 높습니다.

 

 

(3) 높은 비즈니스 안정성

10년 이상의 긴 최초 계약 기간과 연 3%의 임대료 상승률 고정은 기본적으로 안정적인 외형 성장을 가능하고 하고 이러한 비즈니스의 안정성은 안정적인 배당 성장으로 이어질 전망입니다.