리츠 투자의 리스크 요인 분석

리츠 투자에도 다양한 리스크 요인이 존재 합니다.

투자라는 것에는 늘 그렇듯 긍정적인 부분만 존재할 수 없는 것입니다.

 

1. 금리 리스크

리츠 수익률에 매우 큰 영향을 미치는 것 중 하나가 금리입니다.

수익형 부동산에 대한 투자 심리는 일반적으로 금리가 상승하는 시기에 부진합니다.

 

예를 들어 리츠의 연평균 배당수익률이 5%이고 무위험 수익률로 분류되는 미국 국채 10년물 금리가 1%라고 가정해 봅시다.

 

미국 국채는 전 세계에서 가장 안전한 자산이기 때문에 투자자는 위험이 전혀 없는 연 1%의 이자수익을 올릴 수 있습니다.

 

반면 리츠에 투자해서 연 5%의 배당수익률을 올린다면 해당 투자자는 추가적인 위험을 감수하면서 추가로 연 4%의 수익을 올릴 수 있습니다.

 

 

한편 경기가 매우 안정적이어서 연방준비은행이 금리를 인상해 미국 10년물 금리가 2%까지 상승했다고 가정해 봅시다.

 

이 경우 투자자가 리츠에 투자해서 감수하는 추가적인 위험은 그대로이지만 얻을 수 있는 추가 수익률은 연 3%로 줄어 듭니다.

 

 

리츠는 상장 거래소를 통해 거래되는 주식형 자산이기 때문에 채권보다는 투자 위험도가 높습니다.

금리가 상승해서 채권 수익률이 상승한다면 배당수익률과 채권수익률의 괴리는 축소되고 상대적으로 리츠의 투자 매력은 떨어 집니다.

 

결론적으로 시장금리가 상승하는 기간에는 리츠의 수익률이 상대적으로 하락합니다!

 

2. 부채 리스크

리츠는 세법상 과세이익의 90%를 배당해야 하기 때문에 내부적으로 투자 재원을 쌓기 어려운 구조입니다.

 

반복적인 자금 조달을 통해 외형 성장을 지속하기 때문에 높은 부채비율(부채/자기자본)을 보이고는 합니다.

 

높은 부채비율을 유지할 경우 연간 지급해야 하는 이자비용이 높기 때문에 배당 재원을 감소시키는 결과를 낳습니다.

 

또한 부채가 높으면 파산에 직면할 위험성도 높아집니다.

 

실제로 2008년 글로벌 금융위기 당시 높은 부채비율로 미국의 대형 리츠가 파산을 한 적이 있습니다. (제너럴그로스프로퍼티스의 파산)

 

3. 업황 리스크

일반적으로 리츠의 업황은 특정 산업에서 발생하는 부동산 수요와 밀접한 연관이 있습니다.

 

부동산에 대한 수요가 리츠의 외형 성장과 직결되기 때문입니다.

 

과도한 공급에 따라 부동산 시장에서 초과 공급이 나타나는 경우 공실률의 상승과 임대료 상승률의 하락으로 이어집니다.

 

따라서 초과 공급 상황은 리츠의 임대수입 성장률을 감소시키고 결과적으로 배당의 성장도 감소시킵니다.

 

4. 실물경제 리스크

실물경제 리스크는 특정 국가나 글로벌 경제가 부진을 겪으면 발생합니다.

 

리츠가 수반하는 실물경제 리스크는 핵심 임차인들이 경영난을 맞이하며 나타나는데, 임차인의 상황이 악화될수록 리츠 입장에서는 임차인으로부터 임대료를 수령하기 어렵습니다.

 

2008년 금융위기나 2020년 코로나19 팬데믹과 같은 상황이 대표적인 실물경제 리스크입니다.

 

 

실물경제 리스크는 다른 리스크들로 연결된다는 점에서 더 무섭습니다.

부채비율이 높은 리츠는 파산 위험에 직면할 수 있고, 기존 업황이 부진했던 경우 업황을 더욱 악화시킬 수도 있습니다.

 

코로나 19의 확산은 요양원이나 전문 간호시설에 투자하는 헬스케어 리츠의 주가에 많은 영향을 주고 있습니다.

 

미국에서 요양원발 코로나19 감염이 확산되자 웰타워나 벤타스 같은 미국 헬스케어 리츠의 주가는 60% 가까이 폭락했습니다.