리츠 투자시 고려사항 - 임차인은 누구인가?

이번 글에서는 리츠가 가지고 있는 임대차 계약의 특징을 간단하게 살펴 보도록 합시다.

 

리츠의 임대차 계약 조건

리츠는 임차인과 임대차계약을 체결한 뒤 보유하고 있는 부동산을 임대해주고 계약 기간 동안 월간 임대료를 수령합니다.

 

글로벌 리츠들은 특정 임차인과의 임대차계약 내용을 일일이 공시하기보다는 보유하고 있는 포트폴리오 전체에 대한 임대 정보를 투자자들에게 제공하고 있습니다.

 

글로벌 리츠들이 공개하는 자료들 중에는 보유 부동산 전체의 평균 잔여 계약 기간 등이 있는데 이러한 정보는 각 리츠의 사업보고서나 한국의 공시 자료들, 각 사 홈페이지 투자 IR 탭에서 제공하는 보충 자료를 통해 확인할 수 있습니다.

 

 

주거용 리츠의 경우 대개 1년 단위로 계약을 하고 통신 인프라 리츠는 5~10년 단위입니다.

일반적으로 통신 인프라 리츠의 임대계약 기간이 가장 길고, 이어서 데이터센터, 물류센터, 오피스, 주거용 순으로 볼 수 있습니다.

 

 

계약 기간이 짧다는 것은 임차인이 그만큼 단기간 내에 이탈할 가능성이 높다는 말입니다.

주거용 리츠의 임차인들은 이직이나 은퇴와 같은 여러 가지 이유 때문에 단기간 내에 주거지를 옮길 수 있습니다.

 

반면 통신 인프라의 임차인인 통신사들은 안정적인 네트워크망 구축을 위해 장기간 통신타워를 임대해야 하므로 단기 내 임대계약을 해지하기는 어렵습니다.

 

 

2. 리츠의 임차인의 어떻게 구성되어 있나요?

주거용 리츠의 임차인은 주거 서비스 수요자들입니다.

따라서 특정 집단으로 임차인을 분류하기 어렵습니다.

 

오피스 리츠의 경우 리츠마다 임차인 구성이 상이합니다.

미국 시가총액 1위 오피스 리츠 보스턴프로퍼티스(Boston Properties)의 임차인 구성은 금융 서비스 업체가 25%, 미디어테크 업체가 24%, 로펌이 21%를 차지하고 있습니다.

 

오피스 리츠의 경우 글로벌 금융 위기 등으로 오피스 수요가 감소하면 공실률이 상승하는 상황이 올 수도 있습니다.

 

 

 

데이터센터 리츠인 에퀴닉스는 임차인의 50% 이상이 클라우드 공급사와 통신사로 구성되어 있습니다.

 

2010년 이후 글로벌 데이터센터 시장의 성장이 아마존이나 마이크로소프트와 같은 대형 클라우드 공급사 투자 확대에 기반했기 때문입니다.

 

높아진 클라우드 공급사 비중은 에퀴닉스가 파트너십을 통해 자사 데이터센터 내에서 일반 임차인들에게 다양한 클라우드 서비스를 제공할 수 있도록 하고 있습니다.