소액으로 투자하기 - 성장형 리츠(feat.미국 리츠로 4차 산업 건물주가 되라)

과거 글로벌 리츠 시장의 중심은 리테일이나 주거용과 같은 전통 부동산에 투자하는 리츠였습니다.

 

2009년 기준으로 미국에 상장된 주식형 리츠의 개수는 총 115개 였으며 사이먼프로퍼티그룹, 리얼티인컴과 같은 리테일 리츠가 20%의 비중을 차지 했습니다.

나머지 30%는 주거용, 오피스, 헬스케어 리츠 등이 차지 했습니다.

 

10년이 지난 지금 미국에 상장된 주식형 리츠의 개수는 180개로 늘어 났습니다.

 

한편 리츠 시장을 구성하는 부동산의 종류가 크게 바뀌었는데 통신 인프라 리츠가 산업별 기준 가장 큰 시가총액(약 240조 원)을 차지 했습니다.

 

 

 

1. 성장형 리츠에 대한 관심

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성장형 부동산에 대한 수요가 기존 상업용 부동산보다 높아지고 있습니다.

 

리츠를 통해 우리는 배당소득과 주가 상승에서 나타나는 자본소득을 기대해볼 수 있습니다.

 

 

성장형 리츠는 장기적으로 보유 가치의 상승이 기대되는 부동산 포트폴리오의 집합입니다.

 

리츠의 보유 부동산 가치 상승은 결국 연간 배당금의 성장으로 연결되는 것입니다.

 

배당의 성장이 높게 나타날수록 리츠의 가치 상승도 높아집니다.

 

 

2. 리츠의 배당 지급

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일반적으로 분기나 반기를 기준으로 지급합니다.

 

성장형 리츠들은 2~3%의 낮은 연간 배당수익률을 기록하는 경우가 많습니다.

 

하지만 장기적으로 5% 이상의 높은 배당률을 보이는 전통 리츠보다도 높은 총수익률을 기록하고는 합니다.

 

 

대표적인 사례로 ‘에퀴닉스’는 2016년 한 해 동안 주당배당금으로 7달러를 지급했습니다.

당시 에퀴닉스의 주가는 385달러 였고, 연간 배당수익률은 2.3%에 그쳤습니다.

한편 주가는 2016년 한 해 동안 24% 가까이 상승했는데 연간 총수익률은 약 26%를 기록했습니다.

미국의 성장형 리츠로 평가되는 에퀴닉스

 

결과적으로 배당수익률이 상대적으로 낮음에도 불구하고 높은 총수익률을 기록하는 리츠들이 존재합니다.

 

장기적인 총수익률 관점에서는 성장형 리츠가 전통 리츠를 상회하는 경우가 많은 것입니다.

 

 

3. 성장형 리츠로 어떤 종목을 선택해야 할까요?

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현재 높은 수요가 나타나고 있거나 향후 수요 증가가 기대되는 성장형 부동산에 집중적으로 투자하는 리츠를 눈여겨 보아야 합니다.

 

이들이 보유한 부동산이 우리가 일반적으로 아는 아파트, 오피스, 쇼핑몰과 같은 전통형 자산이 아닌 기술혁신 산업이나 신성장 산업에 필요한 자산이기 때문입니다.

 

 

2020년 초까지 미국 리츠 중에서 높은 배당수익률을 기록했던 산업은 호텔, 리조트, 요양원.간호시설, 리테일과 같은 전통 부동산이었습니다.

 

하지만 코로나19의 확산으로 수요 타격이 심각해졌고 리츠 임대수입의 대부분을 책임졌던 대형 임차인들의 매출이 감소하였습니다.

 

코로나19로 임대 수요가 급감하는 상황에서는 재무 건전성을 유지하는데 기존의 높은 배당수익률이 큰 걸림돌이 되었습니다.

 

 

반면 성장형 리츠는 코로나19 팬데믹에서 비롯한 글로벌 증시 대폭락장에서도 상대적으로 양호한 주가 흐름을 보였습니다.

 

이들의 투자 자산이 디지털 콘택트 소비나 4차 산업 소비로부터 수혜를 보기 때문입니다.

 

성장하는 산업에 투자하는 리츠들은 위기 속에서도 견고한 모습을 보여주고 있습니다.