국가별 리츠 현황 - 미국,일본,싱가포르(feat.미국 리츠로 4차 산업 건물주가 되라)

요즘 많은 사람들이 ‘리츠 투자’에 관심을 가지고 있습니다.

 

작년까지만 해도 국내에 상장된 리츠 종목이 얼마 되지 않았는데 올해에는 이지스밸류리츠, 이지스레지던스, 미래에셋맵스, 제이알글로벌리츠등 많은 종목이 상장 되었습니다.

 

앞으로 갈 길이 멀기는 하지만 우리나라에서도 리츠 투자 종목이 많아지고 있다는 것은 긍정적인 신호로 보입니다.

 

 

이번 글에서는 국내외 국가별 리츠의 현황을 살펴 보도록 하겠습니다.

 

 

 

1. 한국

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우리나라는 아직까지는 투자할 수 있는 부동산 대상의 폭이 좁습니다.

 

하지만 2020년 올해는 주유소 리츠나 아파트 리츠, 해외 부동산 등을 기초 자산으로 하는 리츠가 추가 상장될 계획이므로 우리나라 역시 중장기적으로는 해외와 같이 리츠 투자의 선택폭이 늘어날 것입니다.

 

 

2. 미국

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미국에는 수 많은 주식형 리츠가 상장되어 있습니다.

 

전통적 부동산 범주에 속하는 주거용, 리테일, 오피스, 숙박.리조트 리츠 외에도 데이터센터, 통신 인프라, 물류.산업용, 헬스케어, 바이오.하이테크 클러스터와 같이 4차 산업과 관련된 성장형 리츠들이 포함되어 있습니다.

 

 

2019년 말 기준 미국 상장 리츠의 합산 시가총액은 약 1500조 원이었는데, 이는 코스피와 코스닥 합산 시가총액을 상회하는 수준입니다.

 

미국은 부동산 유동화의 역사가 전 세계에서 가장 긴 만큼 공모 부동산에 모인 투자금액이 상상을 초월합니다.

 

아메리칸타워와 같이 SK하이닉스 시가총액(60조 원)의 2배가 넘는 초대형 리츠도 존재합니다.

 

 

 

 

 

미국은 1960년 아이젠하워 대통령의 부동산 투자신탁법(REIT Act) 서명을 시작으로 본격적인 리츠의 시대를 열었습니다.

 

미국에서 주식 형태의 공모 리츠가 본격적으로 활성화된 것은 1990년대 초반입니다.

1993년 리츠에 부동산을 매각하면 매각 차익에 대한 과세를 이연해주는 엄브렐러 파트너십 리츠가 도입된 영향이 컸습니다.

 

이후 클린턴 대통령이 1999년 리츠 세제 혜택을 유지하는 동시에 임차인 서비스 범위를 확대하는 ‘리츠 현대화 법안’을 통과시키면서 본격적으로 주식형 공모 리츠의 활성화가 나타났습니다.

 

 

 

3. 일본

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일본의 공모 리츠들은 대기업이 마스터 리스(부동산 개발사가 건물을 통째로 리츠에 임대한 뒤 리츠가 부동산을 다시 재임대하는 형태의 비즈니스) 형태의 계약을 통해 자산을 임대하는 앵커 리츠 시장입니다.

 

예를 들어서 일본의 미쓰이, 스미토모, 미쓰비시와 같은 건설.디벨로퍼 그룹들이 부동산을 개발한 뒤 해당 부동산 포트폴리오를 전문 리츠에 위탁해 임대하는 것입니다.

 

이 같은 구조 때문에 일본 리츠는 대기업 그룹이나 건설.개발사들이 최대주주로 자리 잡거나 최대 임차인인 경우가 많습니다.

 

 

일본 1위 리츠인 닛폰빌딩투자법인의 최대 임차인은 미쓰이부동산으로 전체 임대면적의 23%를 차지하고 있습니다.

 

일본의 리츠는 도쿄와 오사카, 나고야 등지를 중심으로 하는 오피스, 주거용, 리테일, 호텔 등이 주요 투자 대상입니다.

 

물류 인프라나 산업 시설에 투자하는 리츠로는 대표적으로 미국 프롤로지스의 일본 투자법인인 닛폰프롤로지스와 GLP J리츠가 있습니다.

 

 

일본 리츠의 수익률은 en.japan-reit.com 홈페이지를 이용하면 개별 리츠의 배당수익률이나 최근 주가 성과를 손쉽게 확인할 수 있습니다.

 

 

4. 싱가포르

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싱가포르는 아시아 2위 리츠 시장으로 40개 이상의 리츠가 공모 형태로 증권 거래소에 상장되어 있습니다.

 

정부 기관이나 국부펀드에서 리츠에 직접 투자해왔기 때문에 주식형 공모 리츠는 자본시장에서 매우 큰 비중을 차지하고 있습니다.

 

 

싱가포르 리츠 시장은 싱가포르 재무부가 100% 지분을 보유하고 있는 국영 투자 그룹 테마섹홀딩스가 지배구조 정점에 위치하고 있습니다.

 

싱가포르 상위권 리츠들의 모투자회사인 케펠코퍼레이션, 캐피털랜드, 메이플트리 등이 모두 테마섹이 최대주주로 있거나 애초에 국영기업입니다.

 

 

싱가포르 리츠는 미국 리츠처럼 다양한 종류의 부동산에 투자하고 있는데 물류 인프라, 사이언스파크, 하이테크 빌딩, 데이터센터와 같은 부동산을 예로 들 수 있습니다.

 

아센다스리얼에스테이트(Ascendas Real Estate)는 싱가포르에서 시가총액이 가장 큰 리츠입니다.

싱가포르 투자 그룹 캐피털랜드를 스폰서로 두고 있는데 8조 원 규모의 비즈니스 클러스터 리츠입니다.

 

아센다스리얼에스테이트는 비즈니스&사이언스파크, 물류센터, 창고 및 산업 시설 등 다양한 분야에 투자하고 있습니다.

 

 

싱가포르 개별 리츠의 배당수익률이나 순부동산가치는 sreit.fifthperson.com 홈페이지를 통해 확인할 수 있습니다.