국내 리츠 투자시 고려사항

안정적인 수익을 목적으로 하는 ‘공모리츠’가 있습니다.

 

좋은 공모리츠를 골라내기 위해서는 몇 가지 고려해야 할 사항들이 있습니다.

 

 

 

1. 배당

 

리츠에 투자하는 가장 큰 이유는 안정적인 배당수익입니다.

 

따라서 리츠에 투자하기 전에 현재 주가 기준 배당수익률이 얼마인지 검토해볼 필요가 있습니다.

 

부댕수익은 연간 배당액을 현재 주가로 나누어서 계산하면 됩니다.

 

 

주가 수준에 따라서 배당수익률이 변화하게 됩니다.

 

한국 공모리츠의 경우 배당재원은 리츠가 운영하는 투자부동산의 배당가능이익에서 창출됩니다.

 

배당가능이익 중 90% 이상을 의무 배당해야 합니다.

 

 

배당가능이익은 대부분이 임대 수익을 통해 창출되지만 자산 매각 이익도 배당 가능이익에 포함됩니다.

 

 

2. 운용하는 투자 부동산

 

리츠가 보유하고 운용하는 투자 부동산이 무엇인지 정확하게 파악해야 합니다.

 

부동산의 종류와 사용 용도를 분석하는 것입니다.

 

가장 중요한 것은 안정적인 임대 수익을 받을 수 있는지 여부입니다.

 

안정적인 임대 수익을 얻으려면 ‘임차인이 누구인지’, ‘임대 기간은 몇 년인지’, ‘현재 임대료는 얼마인지’ 파악해야 합니다.

 

 

투자 부동산을 분석할 때는 입지가 가장 중요합니다.

사용 승인일 혹은 건립 연도를 유심히 봐야 합니다.

 

오래된 부동산일수록 입지가 상대적으로 좋을 가능성이 높습니다.

 

 

 

3. 부동산 가치 상승 여부

 

보유한 투자 부동산 가격이 향후 상승할 수 있는지 고민이 필요합니다.

 

장기적으로 우량 부동산은 지속적으로 가격이 상승합니다.

 

 

토지 관점에서 리츠가 보유한 부동산 가치 상승을 분석할 필요가 있습니다.

 

토지는 공급이 제한되어 있기 때문에 지대 추구가 지속적으로 가능하기 때문입니다.

 

 

현재 평가 받고 있는 시가총액과 부동산 가치를 비교해야 합니다.

 

현재 리츠 시가총액이 보유한 부동산 가치보다 현저하게 할인되고 있다면 향후 주가 상승의 가능성이 높습니다.

 

 

4. 자산관리회사와 주주

 

리츠는 투자자를 대신해 부동산을 운영하는 자산관리회사(AMC)가 존재 합니다.

 

AMC는 부동산 투자 대상 선정부터 리츠 설립 및 영업인가, 자금 조달, 부동산 매입 및 관리처분, 청산 등 투자 전 과정을 명목회사 형태인 리츠를 대신하여 담당하는 회사를 말합니다.

 

AMC의 신뢰도를 미리 점검해볼 필요가 있습니다.

 

 

예를 들어 신한알파리츠의 AMC는 신한리츠운용입니다.

신한리츠운용은 신한금융지주회사가 100% 출자하여 설립했습니다.

 

롯데리츠의 AMC는 롯데지주가 100% 출자하여 설립한 자산관리회사입니다.

 

NH프라임리츠의 AMC는 NH농협리츠운용으로 농협금융지주가 100% 지분을 보유하고 있습니다.

 

 

주주도 중요합니다.

 

상대적으로 우량한 주주일수록 장기 보유하는 경향이 있고, 향후 유상증자가 필요할 때에도 지속적인 유동성 공급이 가능합니다.

 

성장하는 리츠는 지속적인 유상증자를 통해 우량한 부동산을 매입합니다.

 

리츠는 투자 대상 부동산을 확정하고 유상증자에 나서기 때문에 주가 희석 우려가 크지 않습니다.

 

유상증자 자체로 주가에 부정적인 영향을 받을 이유가 없습니다.