분양권 입주권 차이 자세히 알려드립니다.

안녕하세요. 요새 저는 주택, 아파트 투자에 관심이 많습니다. 아직 무주택자 이다보니까 청약에 관심이 많은대요. 주택청약이 당첨 되더라도 분양권이니 입주권이니 이런 용어가 헷갈리더라구요. 이번 글에서는 분양권 입주권 차이와 분양권이 주택수에 포함되는 경우에 대해 상세하게 알려 드리겠습니다. 먼저 분양권이 무엇인지부터 알아 보겠습니다.

 

1. 분양권

분양권은 주택청약통장을 이용해서 청약 후 당첨되면 향후 입주할 아파트를 받을 권리입니다. 쉽게 말하면 주택청약에 당첨된 당첨권이라고 생각하면 됩니다. 보통 아파트에 청약해서 당첨되면 분양권을 얻게 됩니다. 분양권은 주택이 아니기 때문에 취득세와 재산세 대상은 아니지만 양도소득세는 내야 합니다.

 

분양권

 

계약금을 내고 분양계약을 해야 정상적인 분양권자가 됩니다. 주택청약에 당첨 되었지만 당첨 후 계약을 하지 않았다면 분양권 취득은 못 하고 당첨자 관리 대상은 되어서 재당첨 제한이 적용되는 동안에 다른 아파트에 청약할 수 없습니다. 또한 청약에 사용했던 청약통장은 계약을 안 하더라도 다시 사용할 수 없기 때문에 은행에 가서 새로운 청약통장을 만들어야 합니다.

 

그러니까 이런 일이 발생하지 않으려면 주택청약은 아주 신중하게 해야 되겠죠? 한번 당첨되면 아파트 계약을 하지 않았어도 다시 청약하는데 통장을 사용할 수 없기 때문에 꼭 내가 소유할 생각이 있는 아파트에만 청약하는 것이 좋을 것 같습니다. 지금까지 분양권에 대해 자세히 알아 보았습니다. 그렇다면 입주권은 무엇 일까요?

 

2. 입주권

입주권은 재건축, 재개발 사업 시 관리처분계획인가를 받은 조합원이 정비사업 전 보유하던 집 대신 공사 후 받을 새집에 입주할 수 있는 권리입니다. 여기까지는 분양권이나 입주권이나 큰 차이가 없다고 생각할 수 있겠죠?

 

그런데 취득세가 없는 분양권과 달리 입주권은 주택이 철거되면서 토지에 대한 취득세가 발생하고 일반 주택(1~3%)보다 높은 4%(농어촌특별세, 지방교육세 포함 4.6%)의 세율이 적용됩니다. 양도소득세를 내는 것은 당연하고 양도세 중과 주택 수에도 포함이 됩니다! 그렇기 때문에 내가 이미 보유하고 있는 다른 주택이 있다면 그 주택은 입주권으로 인해 양도세 중과가 될 수 있다는 이야기입니다.

 

입주권

 

분양권과 입주권의 차이를 정리해 보면 아래의 표와 같습니다.

구분	분양권	입주권
발생 시기	청약 후 당첨 계약 이후	정비사업 관리처분계획인가 이후
청약통장 유무	필요	필요 없음
취득세	없음	토지가격 4.6%
재산세	없음	있음
양도세	있음	있음
양도세율	2021년 6월 이후 1년 미만 70%, 1년 이상 60%	2021년 6월 이후부터 1년 이내 70%, 1~2년 60%, 2년 이상 기본세율 6~45%
양도세 주택 수	포함(2021년 양도부터)	포함
전매제한	적용	미적용

 

분양권과 입주권의 차이가 한 눈에 정리 되셨죠? 그렇다면 마지막으로 분양권이 주택 수에 포함되는 경우는 언제인지 자세히 알아 보겠습니다.

 

 

3. 분양권 – 주택 수 포함

먼저 분양권을 주택으로 보는 경우는 주택을 청약할 때입니다. 2018년 12월 11일 이후 취득하는 분양권은 청약 시 주택으로 간주됩니다. 그래서 새로운 아파트를 청약할 때 무주택으로 인정되지 않고 유주택이 되어 불이익을 받습니다.

 

둘째로 주택담보대출을 받을 때도 분양권은 주택 수에 포함 됩니다. 따라서 대출이 제한 됩니다. 하지만 전세자금대출을 받을 때의 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다. 한편 2021년 부터는 양도를 할때도 분양권이 양도세 주택 수에 포함됩니다. 따라서 양도세율도 1년 미만 70%, 1년 이상 60%로 중과가 된다는 점! 기억해 두셔야 할 것 같습니다.

 

지금까지 이번 글에서 분양권 입주권 차이와 분양권이 주택 수에 포함되는 경우는 언제인지 자세히 알아 보았습니다. 아무래도 세금 문제가 크기 때문에 한두 푼이 걸려 있는 것이 아닙니다. 꼭 자신의 현재 상황에 맞게 분양권과 입주권에 대해 알고 있어야 불이익을 받는 일이 없을 것 같습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.